首页 > 电子刊物 > 【借鉴】中心城区传统工业区域改造——纽约布鲁克林海军造船厂区域更新
【借鉴】中心城区传统工业区域改造——纽约布鲁克林海军造船厂区域更新
规划师杂志社   2017/5/11 10:24:55
 

 

摘要

      本文主要分析纽约布鲁克林海军造船厂区域的城市更新特征。在梳理该区域更新进程的基础上,指出更新的主要特点、发展方向以及管理及公众参与的状况。研究表明,布鲁克林海军造船厂的更新与区域经济转型密切相关,融合了新兴制造业态发展、可持续发展、工业历史遗产保护等诸多元素,是特大型城市中心区城市更新的重要样本。

关键词
纽约;布鲁克林海军造船厂;城市更新;可持续发展

      纽约布鲁克林海军造船厂(Brooklyn Navy Yard)区域位于该市曼哈顿与威廉姆斯堡大桥之间,沿东部河区布局,属于纽约市的核心区域。20世纪90年代起,这一中心区域的更新改造项目得到了纽约市政府以及各界的广泛关注。这一传统工业区域的更新改造,既反映出城市中心区,特别是全球城市或特大型城市中心区更新的许多共有特点,也带有自身的诸多特色。在该区域的更新过程中,产业结构转型、城市高端制造业发展、环保与可持续理念、公众参与等诸多因素杂糅其中,值得深思。

一、历史悠久的布鲁克林海军造船厂区域的更新机遇

      布鲁克林海军造船厂区域属于纽约市政府所有,是纽约市经济空间的一个重要组成部分。该区域是纽约市最大的工业综合园区,占地300多英亩,位于布鲁克林河滨,毗邻曼哈顿。该项目共有279,000平方米的空间,涉及300余家公司,5800位雇员,4个使用中的码头和3个陆上甲板。

      该区域有200余年的悠久历史。1801年,美国建国伊始,在约翰·亚当斯总统保护国家商业利益,提升海军发展水平的政策推动下,在布鲁克林建立了海军造船厂。从19世纪初到20世纪40年代,该造船厂都是美国海军的主要造船基地,在二战期间,造船厂的发展进入顶峰,共有7万名雇员。

      1966年,该海军造船厂被政府关闭,并在1967年出售给纽约市,成为该市的资产。1969-1981年,纽约市将该区域作为工业园区进行开发,由“Kings县商业劳务与工业机构”这一非营利性组织运营。但由于经营不善,20世纪70-80年代,该区域进入衰败期,就业一度下降至1000人的低水平。

      20世纪90年代,该区域的更新改造被提上议事日程,其核心任务旨在将这一片滨水的传统工业衰败区更新为新型的工业园,并成为为纽约市制造业发展的典范区域。

      2004年7月,纽约市投资7100万美元开始实际推进该区域的整体改造及基础设施更新计划,项目改造目标为50万平方英尺的新产业空间以及6万平方英尺的零售业空间。由此拉开了海军造船厂区域更新改造的序幕。

      2004年-2015年,在纽约布隆伯格与白思豪(Bill de Blasio)两届政府的推进下,该区域逐渐从原本的传统工业区及海事设施区域脱胎换骨,在10年中成长为布鲁克林新一代制造产业发展中心。

      布鲁克林海军造船厂改造项目已成为纽约《五大行政区经济发展机遇计划》的一个关键组成部分。2004年,时任纽约市长布隆伯格对布鲁克林海军造船厂工业园的改造工程进行了评价,他提出,“如果想想布鲁克林海军造船厂区域正在发生的变化,那么你一定会对纽约市的未来充满信心。海军造船厂区域是我们创造就业机会并提高环境质量决心的一个典范……对于纽约市民而言,这是一个能够创造大量就业并刺激经济发展的项目”。

      2010-2015年间,海军造船厂更新项目主要推进三大主要项目,分别为“绿色制造业中心”、77号大楼,以及72号码头。这三大项目将为布鲁克林区的发展提供更大的空间,在未来一个阶段内为造船厂区域提供8000以上的就业,同时使该地区成为区域新型经济的发展核心区。

二、布鲁克林海军造船厂区域以产业带动转型发展

1、以高新制造业企业发展带动传统建筑改造
在海军造船厂区域的更新过程中,不仅重视区内建筑与周边环境的硬件更新,而且十分关注以产业发展带动建筑的改造更新。

      例如,77号大厦(BLDG77)的改造是造船厂区域更新的核心项目。该大厦面积约9万3千平方米,是海军造船厂工业园内面积最大的大厦。考虑到77号大厦对海军工业园整体改造的重要意义,布鲁克林海军造船厂开发公司(Brooklyn Navy Yard Development Corp,简称BNYDC)和纽约市政府一道推动该大厦的大规模的翻新和改造。

      BNYDC计划花费6000万美元更新该建筑,其资金来源于联邦EB-5项目,计划在2016年完工。该项目允许国外投资者进行当地的开发项目的投资。这包括大厦内外一系列的建设和翻新,进而大厦的1-11楼打造成为一个现代化的仓储物流中心,而顶部层楼则将被改造为一个多租户的先进制造业工业空间。

      77号大厦的改建项目与区域的产业更新转型密切相关。建筑更新的目标是将这一传统的海军造船厂建筑转化为一个生物医药、高科技以及小微型制造业企业的中心区。这些企业中主要为影视、媒体、建筑公司等。而随着更新的推进,高科技制造业企业逐渐成为区域的重要成员。

      如该区域的一个较大规模企业——Duggal公司,其主要进行太阳能与风力供能的路灯的制造。一些小企业,也是高科技的创新型企业。如该区域的Final Frontier Design公司,其研发产品为轻型私人宇航员的宇航服,重量仅15磅,仅为美国航空航天局宇航服的一半。

      同时,该建筑被美国政府相关部门指定为“自由贸易区域”,在这里存储的货物是免税的,同时制造商对这里产出的货物还可享受关税减让待遇。

2、高度关注区域的就业推进

      布鲁克林海军造船厂区的更新项目,也是纽约市在该区域增进就业战略的重要举措。1999年,开发公司在造船厂区内的BLDG92号建筑内建立了海军造船厂就业中心,该中心旨在提供区域性的就业培训服务。之后的15年多中,开发公司通过就业中心为 近2000名纽约市民提供了就业岗位。

      仅2011-2014年,该中心就帮助超过600名纽约市民找到工作。其中70%为布鲁克林当地居民,24%为周边社区居民。在就业服务人群中,21%为公共住房居民,11%为刑满释放人员,10%为退伍老兵。

通过就业中心的服务,开发公司与造船厂区域的业主共同为多层次技能及教育背景的纽约市民提供了市属工业园区的就业岗位。

      2014年开始,开发公司与Robin Hood基金会进行合作,进一步扩大就业中心的空间与培训设施,以使该就业中心发挥更大的作用。如前述77号大厦的重建更新项目,就是就业提升计划的核心。预计在未来五年中,77号大厦的使用者们将有望雇佣1500名雇员。

      事实上,该区域现有的业主,已经为当地提供了诸多的就业机会。港区300多名雇主目前已雇佣了6400余人,而这一数字在2001年仅为3600人。

3、注重周边基础设施建设

      在造船厂核心区更新的过程中,政府部门投入大量资金对周边基础设施进行配套建设,以提升这一更新项目的质量。例如,在77号大厦的改造过程中,纽约执政当局为配合77号大厦改造顺利完成并提高海军工业园效率而进行了一系列的基础设施建设工作。

      这些工作包括:对77号大厦周边及整个海军工业园机动车道和人行道的重建;77号大厦附近目前供水和下水道系统的更替;对Wallabout港进行疏浚,从而改善船只进入海军工业园码头和陆上甲板的条件;在海军工业园内的3号大厦上加盖一个4,200平方米的绿色屋顶,这将成为纽约市最大的具有环境可持续性的屋顶之一;其它为改造77号大厦及其周边地区而在海军工业园内进行的基础设施建设。

4、多样化的更新资金来源

      多样化的更新资金来源是布鲁克林海军造船厂更新项目的重要特点。2014年11月,纽约市长白思豪宣布了新一轮的77号大厦推进计划,其投资总额为1.4亿美元。其中7300万美元由市政资金提供,370万美元由市议会及布鲁克林区财政支付。

      在纽约城市政府部门的公共资金拨款投资之外,布鲁克林海军造船厂开发公司还积极通过多种形式筹措区域更新的资金。该公司从纽约市区域中心获得了4200万美元的贷款,通过高盛与Dudley风险投资企业获得了400万美元的新市场税收抵免。

三、更新项目与可持续发展的整合与互动

      在布鲁克林海军造船厂的更新项目推进中,项目推进方不仅关注项目的社会效应、经济效益,以及产业转型内涵,同时还努力将区域更新与可持续发展目标相结合,提升城市更新的环保内涵。

1、更新项目的可持续发展目标
2009年,开发公司为造船厂更新项目设立了区域可持续发展的主要目标,主要包括以下几个方面:

(1)建设良好社区。由于在空间上与快速发展的居住社区毗邻,造船厂区域一直是布鲁克林居民就业的核心区域。区域内的就业群体中,有50%居住在布鲁克林区,其中有一半居住在紧邻的社区中。在区域就业中心提供就业辅助与培训的基础上,开发项目努力提升当地区域的就业量,特别是少数族裔与妇女开设企业(minority and women owned business,简称MWBE)的就业量。

      例如,在区域Perry大楼的建设中,其2500万美元建设费中,有超过40%的项目被授予有资质的MWBE企业。在造船厂区域的更新过程中,开发始终关注周边社区在经济与环境方面的利益平衡。

(2)对接城市、州以及联邦多层级未来能源效率以及绿色经济的发展目标。海军造船厂更新项目的设计精神,与纽约市PlaNYC中长期规划、纽约州中长期规划、以及州议会的能源规划相适应,同时也与联邦的环境规划相协调。

(3)使造船厂成为绿色企业的发展目标区域。绿色发展不仅对环境有利,也是重要的商机。开发公司着力构建一个绿色产业园区,以为区域内的绿色企业提供发展的良好环境。

2、可持续发展计划的主要推进领域

      在造船厂区域的更新过程中,开发公司以及相关项目推进方从多个领域推动区域的可持续发展,同时十分重视环境技术在更新项目中的实际应用。

(1)建筑节能。从2007年开始,在海军造船厂区域建设的所有新建筑必须符合美国绿色建筑委员会“能源与环境设计标杆”(LEED)标准中的“银质”标准水平或更高水平。

      2009年4月,BNYDC推动开发了Perry大楼,该项目是全美首座多层、多用户的绿色工业建筑,达到LEED“金质”水平。该大楼应用了风力涡轮(纽约市建筑首创)以及楼顶太阳能阵列为大楼供能,使用雨水为卫生间提供循环用水,同时还应用了高效照明体系、自然空气流通装置、太阳能垃圾压缩系统、自行车支架体系等诸多绿色环保技术。在该大楼之外,区域内还有7座绿色建筑在建或设计中。

(2)历史建筑的适应性再利用。BNYDC认为,最为绿色的建筑发展投资,就是保护已有的筑。造船厂区域的原有工业建筑的保护与适应性再利用,是区域可持续发展的重要机遇。BNYDC估计,区域内的历史建筑保护项目计划价值超过2亿美元,部分建筑的历史甚至早于美国内战期间。

(3)能源效率提升。在新建绿色建筑的同时, BNYDC通过安装能源之星屋顶、高能效窗户与灯泡,以及新型能源流量控制、监控与分配系统等手段提升旧建筑的能源使用效率。

      为了有效增加能源供应以满足造船厂区域发展的需要,BNYDC还通过在屋顶安装并联大规模太阳能板等举措以提供清洁与可再生能源。同时,2009年,BNYDC还在区域内安装了超过90座风力-太阳能街灯,当时此类街灯的安装属于全美首创。

(4)提升水资源保护与雨水管理。BNYDC投资4000万美元,以提升造船厂区域的道路、供水以及下水体系,同时扩大亲水植物的种植面积。这些举措有助于提升水资源保护,并最大限度减少雨水流入东河。

(5)区域客户可持续发展委员会。BNYDC的可持续发展战略主要依托于区域的使用客户的投入与影响。区域内成立了客户可持续发展委员会(Tenant Sustainability Committee),该委员会是论坛性质的组织,使区域内的用户能够与BNYDC就可持续问题进行观点的交流,并推动用户与用户间在可持续项目上的合作。

四、城市更新的管理与公众参与

      布鲁克林海军造船厂更新项目的管理与推进具有鲜明的公共属性和公众参与特点。更新的目标尽管带有促进产业转型、增进就业的效益指向,但政府及公立机构在更新的权属和规划中起到了基础性的作用。更新的项目管理方为非盈利性组织,更新项目的推进过程中也十分关注公众的信息获取与参与。

1、区域更新的公共属性与政府的扶持

      布鲁克林海军造船厂区域更新的一个鲜明特点就是更新的公共属性和政府的基础性作用。从土地的权属上看,园区的土地属于纽约市政府所有。纽约市政府对海军造船厂区域的整体改造做出了大规模投资,例如,在该区域第二期扩建的项目中,在项目总预算1.12亿美元的构成中,纽约市将为项目提供3000万美元资金,与EB-5投资者资金一起用于建设。

      同时,对造船厂区域的改造被列入纽约市《五大行政区经济发展机遇计划》中的组成部分,旨在创造就业并刺激经济的发展。在具体的实施过程中,纽约市政府和布鲁克林海军造船厂开发公司共同推进园区的主要扩建项目。

       政府还对造船厂区域的更新给予税收优惠、配套建设等相关的扶持政策。由于海军造船厂园区属于纽约市政府所有,因此更新项目的业主免缴地产税。同时,海军造船厂区域被纽约州政府指定为"帝国区",又被纽约市政府指定为"工业产业区",政府部门为该区域能够创造就业机会的企业也提供一定的税收优惠。此外,纽约市政府为该区域的改造提供了大量的基础设施配套服务。2011-2013年,纽约市政府在区域周边花费2.5亿美元进行供水、排水、电力系统以及路网系统的升级改造。

2、以非营利性组织管理更新项目

      布鲁克林海军造船厂开发公司是该项目的实际实施部门,该公司是一个非营利性组织。该公司与纽约市政府签约,作为海军造船厂区域更新项目的主要经营方。作为该区域330余家企业的土地主管方,该公司的任务主要是出让造船厂区域的土地、开发区域未使用地块,以及监管区域内基础设施的更新过程。该公司由近170人构成,其部门职能包括设计与建设、维护运营、安保、开发与规划,以及展示与项目推进等。

3、以展示中心形式促进民众与更新推进方交流

      布鲁克林海军造船厂区域的更新主持方创新性地以展示中心的形式推动民众对区域历史、项目推进的了解,同时促进区域的整体发展。2011年,BNYDC在92号大楼(BLDG92)建立了布鲁克林海军造船厂中心。该中心是区域项目、历史的展示中心,为民众提供区域项目导览、讲座、阅读、展示、实践车间、就业促进等多种服务。从而使民众了解该区域制造业更新的总体状况,以及发展可持续绿色产业的发展方向,并能够实际体验区域内相关创新创意产业的运营工序。

五、布鲁克林海军造船厂区域更新对中国的启示

1、中心城市更新与新兴制造业企业的互动值得关注
 
       纽约布鲁克林海军造船厂的改造中,引入了诸多具有创新元素的制造业企业,从而使得该区域的改造与新兴经济业态的培育形成了紧密的互动。这种互动使得城市更新在改变空间环境的同时,也推动了区域经济结构的转型。

       同时,该项目也表明,全球城市的中心城区,仍然能够引入符合区域要求的制造业企业。中国的城市更新,往往更多关注城市居住环境或商业环境的改善,而忽略新兴制造业的作用。在这一方面,纽约的这一案例提供了良好的借鉴。

2、城市更新与提升区域就业水平之间的关系需要重视

      在布鲁克林海军造船厂的更新过程中,无论是规划阶段还是具体实施阶段,均将提升区域就业水平作为重要的任务加以关注。开发公司十分关注本区域以及周边区域在更新中的就业量提升,在区域内还专门开设就业促进以及技能培训机构,以使区域民众能够通过更新项目获得更多的就业机会。

      反观中国的城市更新,往往将本地区居民迁移至其他区域,更遑论就业的促进。而事实上,在更新的规划中列入就业提升内容,是有利于城市更新的长远效应发挥的。

3、城市更新与区域的可持续发展应实现整合考量

      布鲁克林海军造船厂区域的城市更新,十分重视区域的可持续发展。这种对于可持续发展的关注,并非简单强调环境保护及相关标准的实施,而是切实应用较为先进的环保技术,使城市更新成为环保科技产品的应用机遇与展示平台。

      在区域的更新过程中,建筑节能、能效提升、水资源保护等环保技术被有机地融合在更新项目中,实际解决了区域能源、供水等现实问题。中国相关城市的更新项目,可借鉴纽约的这一原则,在城市更新过程中,更多考虑可持续发展的理念以及环保技术的实际应用,使更新项目更多体现“绿色更新”的特质。

苏宁,上海社会科学院副研究员,主要研究领域:世界城市理论、国际城市比较研究。

来源:国际城市观察


[返回]
Copyright (C) 2013 All Rights Reserved 版权所有 规划师杂志社 桂ICP备05013918号 桂公网安备 45010302000195号
地址:广西南宁市青秀区月湾路1号南国弈园6楼 邮编:530029
电话:0771-2438012 传真:0771-2436269 E-mail:planner@21cn.net