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规划设计
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功能重构视角下的城市地块更新研究— 以南京龙潭保税物流中心为例

施益军,翟国方,陈 伟,周姝天,刘宏波   2018/4/27 16:22:31
 

[摘 要]在新型城镇化背景下,城镇建设发展规划由原来蔓延扩展式的增量规划进入存量规划时代。如何有效优化土地资源配置、盘活存量土地,解决城镇化、工业化发展的用地需求是城市建设发展的目标和要求。文章以城市用地功能评估和重构为导向建立研究框架,在初步分析研究区可承担功能的基础上,通过对用地功能拟合度评估和经济性评估的分析,得到研究区用地功能综合得分,并进行研究区功能体系重构和布局,随后以南京龙潭保税物流中心地块更新为例,验证了模型的可行性。此次研究一方面丰富了功能重构视角下的城市地块更新研究理论和方法,另一方面为国内其他城市的地块更新提供了借鉴和参考。
[关键词]城市更新;功能重构;用地功能评估;可承担功能分析;龙潭保税物流中心
[文章编号]1006-0022(2018)04-0057-06 [中图分类号]TU984 [文献标识码]B
[引文格式]施益军,翟国方,陈伟,等.功能重构视角下的城市地块更新研究— 以南京龙潭保税物流中心为例[J].规划师,2018(4):57-62.

Land Parcel Renovation From The Perspective Of Functional Restructuring: Longtan Bonded Logistics Center, Nanjing/Shi Yijun, Zhai Guofang, Chen Wei, Zhou Shutian, Liu Hongbo
[Abstract] In new urbanization, urban development is transferring from expansive new area planning to stock land planning. Improved land resource configuration and stock land activation for urbanization and industrialization is the main task of urban development. The paper establishes a research framework for land use functional evaluation and restructuring, makes degree of fitting and economic evaluations of approved functions of studied area, and restructures functions and layout based on its comprehensive evaluation score. The method is practiced in Longtan Bonded Logistics Center renovation and proved feasible. The study enriches theory and methods of land parcel renovation, and provides a reference for other cities.
[Key words]  Land parcel renovation, Functional restructuring, Land use function evaluation, Analysis of approved functions, Longtan Bonded Logistics Center


0引言

在新型城镇化背景下,城镇建设发展规划由原来的蔓延式扩张、土地财政为主的增量规划迈入存量规划时代[1],如何提高城镇化进程中建设用地效率,严控增量,盘活存量,优化结构,提升效率,切实提高建设用地利用集约化程度;在“新常态”背景下,旧有的城市更新方式已不适合新经济条件下城市发展需求,如何实施以存量规划为主的城市更新,解决城市发展中的用地需求,这些均对我国城市规划提出了新的要求和挑战。
城市更新改造贯穿于整个城市发展的过程。在欧美国家,城市更新起源于第二次世界大战后对不良住宅的改造,进而扩展至对城市其他功能地区的改造[2]。我国学者对城市更新的研究伴随着城市化进程的不断推进。20世纪80年代初期,陈占祥等人基于西方城市更新的历史经验,将城市定义为城市“新陈代谢”的过程[3];20世纪90年代,吴良镛从城市保护与发展的角度出发,提出了“有机更新”的概念[4];2000年以来,学术界开始从综合性和整体性角度思考城市规划工作,城市更新逐渐朝向包括物质性更新、空间功能结构调整和人文环境优化等社会、经济、文化内容的快速更新发展阶段[5-8]。
目前,我国城市更新主要有重建或再开发、综合整治及功能改变三种方式,在实践中也可视情况将三种方式结合应用。在现有研究中,如城市更新与创意产业的协同发展[9-10]、历史文化名城的保护与开发[11-14]、城市文化保护与传承[15-16]、城市工业的遗产化更新[17-20]等,多数都是基于案例分析进行城市综合整治与再开发过程的研究,从功能改变和功能重构视角探究城市更新的研究较少。基于此,本文以城市内部地块功能置换为切入点,构建基于土地功能置换的城市更新研究框架,在研究区可承担功能分析的基础上,通过对用地功能拟合度和经济性评估的综合分析,实现对研究区功能布局的重构。

1用地功能评估与重构理论体系构建

城市更新是指对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间[2],从而实现该地区的重新发展和繁荣。从用地功能置换的角度看,城市更新要实现原有区域用地功能的重构。基于此,本文从城市地块功能评估与重构的角度出发,构建研究框架,研究过程主要包括研究区可承担功能分析、用地功能综合评估、用地功能重构与布局(图1)。
研究区可承担功能分析主要是对研究区可承担功能进行初步筛选,根据相关规划、研究区周边发展要素和服务需求等初步建立功能库。用地功能综合评估要考虑的因素众多,大致可分为条件性因素和经济性因素两大类。条件性因素是指影响和决定某一地区用地功能的各类要素,主要包括区域的交通区位条件、景观格局、生态环境、与周边其他功能区联系度、周边公共服务设施、周边商业设施等;经济性因素是指影响某一地区用地功能的经济因素,其中最主要的因素就是某一地区的土地出让价格。因此,本文在进行用地功能综合评估时主要考虑用地功能拟合度评估和用地功能经济性评估两大方面(表1)。在这两项评估的基础上,通过加权赋值计算,可以得到用地功能综合得分,从而确定研究地块新的用地功能。基于此,结合用地现状和路网,可对地块的功能重新布局,构建新的用地功能布局和空间引导体系。

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