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基于活力导向的混合使用邻里基本特征与影响机制— 美国混合开发案例解析

李 晴,孙 萌   2018/4/27 16:06:27
 

[摘 要]文章首先阐释了活力导向的混合使用邻里的概念和内涵,解析了混合使用邻里的基本特征,包括毗邻空间功能互补、可步行性、多样性和富有特质的第三场所。其次,基于美国混合开发案例,探讨了后工业化社会背景下,生产方式变革、人口属性和生活方式变化所引发的新的空间需求,以及在产品类型和市场绩效等方面所体现的市场供给应变。最后,从供需两个层面检视了活力导向的混合使用邻里的影响机制,指出混合使用邻里整合居住、工作和休闲等多种功能,具有“18小时”活力导向,较好地体现了“以人为本”和“绿色”可持续的基本原则,是城市土地开发和城市空间形态组织的一种新模式。
[关键词]混合使用邻里;影响机制;毗邻空间;“18小时”活力
[文章编号]1006-0022(2018)04-0141-07 [中图分类号]TU984.3/.7 [文献标识码]B
[引文格式]李晴,孙萌.基于活力导向的混合使用邻里基本特征与影响机制—美国混合开发案例解析[J].规划师,2018(4):141-147.

Vitality Oriented Mixed-use Neighborhood Characters And Impact Mechanism: Mixed-use Development Cases In America/Li Qing, Sun Meng
[Abstract] Firstly, the paper introduces the concept, content, and characters of vitality oriented mixed-use neighborhood, and its functional complement with adjacent spaces, walkability, diversity, and characteristic third place.  Secondly, with mixed-use development cases in America, the paper discusses new spatial needs caused by changes of production model, population character, and lifestyle, as well as changes of supply  in product types and market performance. Lastly, from demand and supply sides, the paper examines the impact mechanism of vitality oriented mixed-use neighborhood, indicates its multiple functions of residence, work, recreation in 18 hours of a day fits “human orientation” and “green” sustainable principles, and it is a new model of urban development and a new form of urban space.
[Key words]  Mixed-use neighborhood, Impact mechanism, Adjacent space, “18 hour” vitality

 

0引言

改革开放后,我国城市住宅建设得到迅猛发展,人均住宅居住面积从1978年的3.6 m2上升至2016年的33.0 m2,人们的生活水平得到巨大改善。然而,大规模单一功能的住宅区建设也带来一些问题,许多这样的住宅区成为了“卧城”。在一些大城市和特大城市,大多数白领每天在上下班高峰时段需要耗费2~3小时在路途上,既耗时间精力,压缩了本可用于缓解紧张工作压力的闲暇时间,又加剧了城市拥堵。造成这种现象的根本原因之一是传统功能分区带来的职住分离,其解决路径之一是构建混合使用邻里,实现职住融合。
在国外,“混合使用邻里”并不是一个全新的概念,从人类发展史看,在工业革命之前人类聚居地的主导形态就是混合使用。受出行方式的限制,当时人们的日常活动均在步行范围内完成,整个城镇就是一个大型混合使用邻里。随着工业革命的到来,重工业进入城市,人们随意选址建造工业厂房,导致环境恶化,使城市被贴上“噪声”、“污染”和“疾病”的标签。为改变这种状态,功能分区的理念及其影响下的相关法规随之出现。例如,1916年纽约颁布了美国第一个区划法,将工业与其他制造业限制在城市特定区域内,并规定该区域的最高开发强度;随后,经欧几里得式区划法(Euclidean Zoning)的强行管制,城市不同区域被划定为零售、居住和办公等不同功能,实现了功能分区。20世纪50年代,美国大规模建设高速公路,小汽车成为市民的主要出行方式,富裕的中产阶级纷纷搬离城市,迁往环境更好、低密度的郊区,然而郊区化的生活方式并不可持续。20世纪70年代末,油价上涨、通勤时间增加、交通堵塞、社区归属感缺失和生态环境恶化等“病症”,促使人们开始怀念富有活力的混合使用邻里。
随着后工业时代和全球化的到来,美国及其他西方发达国家的制造业开始迁出城区或直接迁往海外,城市环境逐渐得到改善,混合使用邻里的开发方式成为过去十年政府、开发商、居民及规划师共同拥戴的方式。新城市主义、可持续发展、紧凑城市、智慧城市和交通导向发展等一系列规划理论都认为混合使用开发是实现可持续发展的核心理论之一。据2014年美国建筑师协会年度住宅趋势调查显示,超过50%的受访者愿意居住在高密度、靠近公共交通的步行友好以及包含居住、工作和娱乐等混合使用功能的邻里环境。
在我国,改革开放之前的“单位大院”也属于一种典型的混合使用邻里,这种计划经济时代的产物具有混合使用邻里的各种优点,采用一种相对封闭的社会与空间组织方式。本文探讨的开放式混合使用邻里与之不同,除了能够融合职住关系,还往往能为低收入者提供住所和就业机会,有助于实现社会融合。从现有文献看,国内涉及混合使用邻里的研究较少,关于混合社区的研究主要是针对社会混合。在进行文献解析和案例分析的基础上,本文拟梳理基于活力导向的混合使用邻里的基本内涵和特征,结合美国城市混合开发案例,从供需两个层面检视美国混合使用邻里开发的影响机制,以期为我国当下以存量为主的集约型开发建设模式提供一定的借鉴和启示。

1基于活力导向的混合使用邻里概念

邻里是指某一特定范围内由拥有共同价值观的成员构成的空间地理单元,邻里成员之间一般会进行大量面对面的互动,能够维持有效的社会控制及社会化,培养良好的市民品质。基于活力导向的混合使用邻里是指一种介于朝九晚五的商务办公区与24小时娱乐区之间,包含居住—工作—娱乐等功能,具有一定人口和建筑密度,适合步行,公共交通便捷的空间地理单元。混合使用邻里的成员毗邻自身所喜欢的人群和场所,具有一种更幸福、更健康、更可持续、更有生机及活力的社会与空间导向。这种混合使用邻里可划分为核心区和扩展区,核心区一般控制在步行5分钟以内、面积约为1.0 km2左右的空间地理单元中,扩展区控制在步行15分钟以内、占地面积可达2~4 km2的空间地理单元中。
1976年,美国城市土地研究所(ULI)第一次提出混合使用开发的概念,将其定义为:遵从一个整体的规划方案,采取高密度和高强度的土地开发方式,具有良好的空间品质与连续性的步行环境,拥有三种或以上各自独立市场客源和互补性功能的综合体,这些功能包括零售、办公、住宅、娱乐及酒店等,包含公共设施、文化设施和休闲设施等。独立市场客源是指某项功能的服务对象除了混合使用开发项目所在范围内的居民,还包括一定比例的其他城市人口。本文中的混合使用邻里至少包含住宅、办公和零售三项功能设施,以及其他便利服务设施和公共设施。
根据开发地点的不同,美国混合使用邻里开发可分为以下三种模式,本文主要涉及前两类案例。
(1)城区废弃棕地的再开发。
典型案例有旧金山的米申湾(Mission Bay)、洛杉矶的普莱娅维塔(Playa Vista)、波士顿的海港区(Seaport)、波特兰的珍珠区(Pearl District )、纽约的哈德森区(Hudson Yard)的再开发。这些地区有些是废弃的滨水码头区,有些是废弃的工业厂房区、火车站场,有些甚至是通过覆盖铁路设施进行高密度混合开发的区域。
(2)公交导向的混合使用开发。
典型案例有华盛顿特区的诺玛(NoMa)、马里兰州的诺克韦勒镇中心(Rockville Town Center) 和弗吉尼亚州的泰森角(Tyson's Corner)。
(3)郊区城镇中心的再开发。
成功案例有亚特兰大的亚特兰大地铁站(Atlanta Station)、弗吉尼亚的马赛克区(Mosaic District)和莱斯顿镇中心(Reston Town Center)等。这些郊区也正经历着“再城市化”的过程,特别是郊区的城镇中心。混合使用开发正以“点”的形式出现,逐渐改变着郊区同质化的空间形态。

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