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规划管理
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精细化管控下的深圳商业用地建筑密度控制方法

李如如   2017/12/5 10:50:43
 

[摘 要]商业用地建筑密度对城市空间景观和街道界面具有重要影响。结合国内外城市规划管理技术规定、标准与准则的案例分析,对商业用地建筑密度控制的主要方法进行总结,认为商业用地建筑密度不应是一项控制上限数值的简单行为。在“窄马路、密路网、小街廓”及城市精细化管控的背景下,文章以深圳商业用地为例,认为商业用地建筑密度的控制应从宏观角度入手,以精细化管控为目标,提出了对商业用地建筑密度进行密度分区、因素分类、指标分层的精细化控制,使商业用地建筑密度的控制更为合理和科学。
[关键词]商业用地;建筑密度;城市规划管理技术规定;城市规划标准与准则;精细化管控
[文章编号]1006-0022(2017)11-0045-08 [中图分类号]TU981 [文献标识码]B
[引文格式]李如如.精细化管控下的深圳商业用地建筑密度控制方法[J].规划师,2017(11):45-52.

Shenzhen Commercial Building Density Control In Detailed Control View/Li Ruru
[Abstract] Commercial building density has an important influence on urban landscape and street interface. The paper analyzes domestic and international urban planning management technology regulation, standards and criterion, summarizes the main control methods, argues that commercial building density should not be a simple behavior to control the upper figures. Under the background of “narrow road, road network, small blocks” and detailed control, this paper takes Shenzhen as an example, considers that the building density control should be based on the macroscopic-level city and the target of lean control, proposes the control method of density zoning, factors classification and indexes layer.
[Key words]  Commercial land, Building density, Urban planning management technology regulation, Urban planning standard and criterion, Detailed control


0引言

城市“千城一面”、街道空间失序是我国城市规划建设的典型问题之一。造成这些问题的原因除了有经济、文化缺失等因素外,建筑密度控制不合理也是其中一个重要因素。商业用地①指经营商业批发与零售、办公、服务业(含餐饮、娱乐)旅馆等各类活动的用地[1],其建筑密度对城市空间景观和街道界面具有重要影响[2]。
目前,国内对于建筑密度的控制主要从房屋间距,绿地等室外活动空间,采光、通风、视线,以及消防等几方面进行考虑。但是,从商业用地的角度看,上述几方面并不足以构成制定商业用地建筑密度的根本依据。例如,房屋间距大小,商业建筑在满足消防和抗震疏散的基础上,并不需要像居住建筑那么大的间距;商业用地的绿地等室外空间不像居住用地强制要求比例较高的地面空间,且在进行商业用地的高密度设计时已经提倡大面积的屋顶绿化;采光、通风等标准对于自备照明及通风管道的商业建筑难以经得起推敲;至于消防条件,商业建筑只需满足消防规范,与建筑密度并无太大的关系。
从商业用地建筑密度上限值看,因我国城市规划体系建立在现代主义规划思想的基础上,各地商业用地建筑密度的上限值普遍不高,给予修建性详细规划或建筑设计较大的弹性,导致城市空间形态和景观多为自发形成,锯齿状城市界面在各地重复出现,使城市和街道碎片化。
近年来,各地对商业用地建筑密度进行了调整和改进,普遍做法是修正商业用地建筑密度的影响因素和提高建筑密度的上限值,使城市规划管理技术规定或规划标准与准则更符合城市建设的现实需求。例如,广州2012年制定的《广州市城乡规划技术规定(试行)》与2005年的《广州市城市规划管理技术标准与准则(修建性详细规划篇)》相比,商业用地建筑密度从不受影响因素控制(即商业设施建筑密度统一小于等于40%)修正为受四个影响因素共同控制,建筑密度上限值从40%提高至60%。2016年长沙亦将原有标准中52%的建筑密度上限值提升到现今的60%,影响因素则从四个修正为三个[3-4]。然而,对于商业用地建筑密度影响因素的选取、取值高低及提高理由,各地规划管理技术规定或规划标准与准则并没有给出明确的说法,因此建筑密度作为我国控制性详细规划的强制性内容及两个核心指标之一的重要性自然也无从体现。
总体上,商业用地建筑密度的控制方法和数值确定需深入研究。本文将结合《深圳市城市规划标准与准则(2014)》(以下简称“2014深标”),以深圳商业用地建筑密度为例对这一问题进行梳理和探讨。

1各地商业用地建筑密度的控制方法

1.1深圳商业用地建筑密度的控制方法
2014年以前,不管是《深圳城市规划标准与准则(2004)》《深圳市密度分区及地块容积率测算规定(试行)》等标准及规定还是各片区法定图则,均未对商业用地建筑密度作出明确规定。在实践中,商业用地建筑密度由规划管理部门自由裁量。
2014年开始,深圳采用2014深标中对商业用地建筑密度的控制要求,该标准指出商业用地建筑覆盖率②受建筑用途影响,控制要求分一级裙房覆盖率和二级塔楼覆盖率,其中,一级裙房覆盖率最高可达65%,但并未给出明确的二级塔楼覆盖率[1](表1)。

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