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系列专版
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宁波市区工业用地存量开发空间整合与管控

张 磊,苗华楠   2017/7/25 14:51:43
 

[摘 要]在存量更新的背景下,工业用地更新作为城市更新的一部分,既关系到城市的健康、持续发展,又关系到城市空间品质效益的提升,而适当的规划及政策干预能有效推动这一进程的健康、有序发展。文章结合存量开发控制相关理论研究和国内城市实践,从“多规融合”的视角对宁波市区工业用地进行空间诊断,探索架构工业用地空间整合与管控的“1+2+4”思路,即确定以存量开发控制为核心的工业用地更新体系,提出增量集聚引导和存量开发控制两类分级引导策略及4类工业用地空间政策分区,对工业用地进行合理管控。
[关键词]存量开发控制;工业用地;空间整合与管控
[文章编号]1006-0022(2017)07-0137-05 [中图分类号]TU984.13 [文献标识码]B
[引文格式]张磊,苗华楠.宁波市区工业用地存量开发空间整合与管控[J].规划师,2017(7):137-141.

Industrial Stock Land Development Integration And Management , Ningbo/Zhang Lei, Miao Huanan
[Abstract] Industrial land renewal concerns healthy, sustainable urban development, and improvement of urban space quality. Planning and policy intervention may effectively enhance the process. With consideration of development control theories and practice, the paper analyzes Ningbo industrial land use from multi-plan integration viewpoint, and raises “1+2+4” spatial integration and control: 1 means stock land development control, 2 refers to guidance for increment concentration and stock land control, and 4 are industrial land use policies.
[Key words] Stock land development control, Industrial land, Spatial integration and management

0引言

快速的城市发展建设之后,城乡规划发生了根本性的变革,由原来增量主导的模式转变为存量主导的更新和复兴,内容包括旧城更新与改造、环境综合整治、交通与市政基础设施完善、历史街区风貌保护及产业园区升级整合等。
在城市功能结构优化、环境空间品质改善和产业结构转型升级等宏观动因与政策目标的激励作用下,工业用地作为一种在上一轮开发中低效使用、占比数量大、规模庞大及升值潜力空间显著的存量空间资源,其更新成败在一定程度上关系着城市转型的成功与否。存量工业用地的重要性和特殊性,使其不可避免地成为新常态下城市产业和空间双向重构的前沿阵地、拓宽经济发展空间的新增长点和各方利益博弈的焦点。增量时代,城市化推动空间资源的扩张与土地资源紧缺的矛盾重重,而存量时代这种矛盾依然存在,因此需要协调经济发展速度与空间资源的关系,转变空间资源利用的思路,锁定总量、严控增量、挖掘存量,寻找工业用地新的增值空间及城市经济发展新的增长点。

1相关理论研究与实践

1.1存量开发控制相关理论研究
作为城市更新研究的分支,工业用地更新的研究跳不出城市更新的范畴。近年来,在存量规划研究热潮推动下,众多学者开展了工业用地更新的相关研究,并逐渐转移到存量工业用地开发控制的语境上。国内的研究主要集中于更新政策方面、规划编制层面和开发控制层面。针对工业用地存量开发的具体控制,学者们提出了空间分区控制策略和“基于产权界定的存量工业用地全要素全周期动态过程管控”等观点。

1.2国内城市实践
在我国,控制性详细规划(以下简称“控规”)暴露出的刚性和弹性界定模糊等不足,促使许多城市对控规进行了适应性的地方优化,如深圳的更新单元法定图则和上海的控规编制单元等。
1.2.1深圳:更新单元、存量开发控制
深圳自《深圳市城市更新办法》公布、实施以来,陆续出台了相关配套政策,建立了完善的更新规划编制与审批制度。在操作层面以“政府引导、市场运作”为原则,采用“综合整治、功能改变、拆除重建”等多种模式,因地制宜地推动更新进程;在规划层面坚持公益优先,以城市更新基本管理单元实现各主体利益的共享;在管理层面坚持规划统筹,探索存量土地的规划管理手段,如更新单元容积率测算和转移等;在政策层面坚持联动机制,以城市更新促进土地管理制度的改革,如协议方式出让、腾挪置换及差异化地价标准等。例如,深圳是由政府决定市级以上重点工业区的改造与升级方向,鼓励企业自行更新,抑或引入第三方有经验的开发公司实施更新,而对于一般旧工业区则鼓励市场主体和原权利人自下而上地进行功能升级。
1.2.2上海:总量锁定、分区约束
上海于2015年颁布实施的《上海市城市更新规划实施办法》,针对工业用地的转型升级,将全市工业用地划分为“104区域”“195区域”“198区域”,并详细规定了各区块的更新方向及措施。其中,“104区域”是全市现有的104个规划工业区块,原则上以结构调整、升级和发展先进制造业为主,确需转型的,其转型方向主要为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地(标准厂房类);“195区域”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地,实际面积约为195 km2,是工业用地存量二次开发的主要市场,其转型方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地及商办用地等;“198区域”指规划产业区外及规划集中建设区以外的现状工业用地,约为198 km2。此外,上海还根据各区块发展的侧重点给予一定的政策支持。

 

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