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规划广角
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由“单一”转向“复合”的深圳旧工业区更新模式探索

郜 昂,邹 兵,刘成明   2017/5/22 10:19:18
 

[摘 要]深圳的工业化经历了近三十年从粗放发展到集约利用的转变过程。目前,深圳通过不断的产业转型升级,正在成为以先进制造、现代物流、高科技研发和创意设计等产业为特色的一流创新城市,而产业的转型发展又与深圳不断探索、不断完善的旧工业区升级改造尝试密不可分。文章回顾了深圳的工业发展与旧工业区升级改造的历程及存在问题,提出了旧工业区复合式更新的思路与策略选择,阐释了深圳旧工业区更新由单一模式转向复合式更新模式的变与不变,并对旧工业区升级改造的发展方向提出了建议。
[关键词]城市更新;复合式更新;旧工业区改造
[文章编号]1006-0022(2017)05-0114-06 [中图分类号]TU984.13 [文献标识码]B
[引文格式]郜昂,邹兵,刘成明.由“单一”转向“复合”的深圳旧工业区更新模式探索[J].规划师,2017(5):114-119.

From “Singular” To “Complex”: Old Industrial District Renewal, Shenzhen/Gao Ang, Zou Bing, Liu Chengming
[Abstract] The industrialization of Shenzhen has undergone transition from extensive to compactdevelopment in the past three decades. At present, Shenzhen is building a leading innovative city boasted for advanced manufacturing, modern logistics, high technologies, and creative design. Old industrial district renovation is inseparable from industrial upgrade. This paper reviews Shenzhen industrial development and problems, proposes complex upgrade strategies of old industrial district, explains the difference between singular and complex models, and highlights the orientation of old industrial district.
[Key words]  Urban renewal, Complex upgrade, Renewal of old industrial area


0引言
  
为破解土地空间资源瓶颈对城市发展的束缚,深圳进入了以存量二次开发为主的土地利用阶段。自2009年全国首部城市更新的地方规章出台后,经过不断的实践探索,深圳已建立了较为系统的城市更新政策体系。深圳的城市更新分为综合整治、功能改变与拆除重建3种模式,但通过近几年的实践可以发现上述几种更新模式的发展并不均衡。其中,拆除重建的增值利益最大,获得了市场主体最高的关注,但存在周期长、成本高、资源浪费且短期难以见效等一系列问题;而定位为快速实施、快速见效的综合整治和功能改变,因开发增量的严格限制,市场反应相对平淡。可见,对于深圳大量存在且有迫切转型升级需要的旧工业区而言,依靠单一的更新改造模式往往难以取得改造成效,因此有必要探索多手段并举的复合式更新模式,促进其更新改造的提质增速。
2013年,《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》(深府〔2013〕1号)提出“鼓励旧工业区综合整治,支持旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新,推进传统产业转型升级,促进高效益产业和高素质人才集聚,建设生产、生活、生态和谐发展的现代化产业园区”。以此为契机,深圳开始探索新一轮的旧工业区升级改造政策,研究配套用地政策与鼓励措施,制定规划编制、审批实施的具体指引,吸引有升级改造意愿的旧工业区更多地选择非全面拆除重建的绿色更新模式。

1深圳旧工业区更新的发展历程与存在问题

1.1深圳旧工业区的主要特征
在短暂的30多年里,深圳工业经历了从无到有、从小到大、从低端向高端、从粗放型逐步向集约型转变的发展历程。随着工业化的逐步推进,深圳工业用地规模急剧扩张,截止到2014年全市工业用地面积达到273.68 km2,原特区外地区成为全市工业的主要集聚地区(图1)。然而,形成于城市不同工业化发展阶段的工业区,随着新型城镇化的发展过程及城市规模的扩张,在产业格局调整与空间重构的双重作用下,逐渐出现了物质性老化、功能性衰退和结构性失衡等问题,与城市发展的功能布局、空间结构及生态环境要素之间的矛盾日渐明显,成为了所谓的旧工业区。深圳旧工业区的普遍特点是:建筑物建成时间大多在10年以上,已不符合当前工业布局规划和现代工业发展的要求,园区建筑物及环境不符合安全生产和环保要求,建筑容积率、土地利用率与周边城区相比明显偏低,存在内部规划不合理、基础设施不完善及建筑质量差等多种问题,加之建筑物大多存在多次租售转手的现象,权利主体众多,权属情况复杂。

 

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