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规划广角
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城市居住用地容积率“值域化”研究

张 鹏,王红扬,冯建喜,王 欢   2017/3/24 9:24:44
 

[摘 要]容积率是城市开发强度确定的重要标尺,也是城市规划管理的重要依据。当前容积率指标确定方法存在刚性过强而弹性较弱、指标体系复杂但目标不明确及重技术轻政策等诸多问题。研究将“值域化”概念运用到总规对控规的控制中,并基于汕头市中心城区北岸地区的实证,从引导、控制和调节3个层面入手,结合开发强度分区模型提出容积率“值域化”的总体思路,即数值引导—区间控制—多方参与下的协商调整,以期最终遏制开发总量失控局面,实现兼顾刚性和弹性的容积率“值域化”控制。
[关键词]容积率“值域化”;开发强度控制;刚性;弹性;汕头市中心城区
[文章编号]1006-0022(2017)03-0120-07 [中图分类号]TU984.12 [文献标识码]B
[引文格式]张鹏,王红扬,冯建喜,等.城市居住用地容积率“值域化”研究[J].规划师,2017(3):120-126.

“Value Domain” Of FAR Range For Residential Land Use/Zhang Peng, Wang Hongyang, Feng Jianxi, Wang Huang
[Abstract] FAR is an important indicator in urban development and governance.  Present FAR specification method is strong in rigidity and weak in flexibility, and it has problems such as complex indices system, vague goals, and weighing technique over policy. This paper introduces the concept of “value domain” into master plan for the control of the regulatory planning, and practice the method in Shantou central district north bank area plan. The plan proposes “value domain” based on intensity zoning, adopts numerical guidance-range control-multiple participation methodology, and realizes rigid-flexible integrated “value domain” FAR control.
[Key words]  “Value domain” FAR, Development intensity control, Rigidity, Flexibility, Downtown of Shantou


1研究背景

在新型城镇化背景下,城市土地的集约利用成为大势所趋,容积率作为控制城市开发强度的核心指标之一,无疑扮演了十分重要的角色。当前国内关于容积率的研究主要集中在3个方面:①运用新技术模拟或计算出更精确的容积率值[1-2];②侧重由上而下的容积率总量测算与分层、分区分配[3-6];③探讨容积率弹性控制的方法,具体又可分成两个不同角度,即通过横向指标取值“区间性”和纵向“阶段性”体现弹性运用[7],或者对多种容积率进行交集运算确定标准容积率[8]。
虽然国内在这个方面取得了很大的进展,但是依然存在两个问题:首先是刚性过强,往往控制单一的上限值或最佳值,忽视了容积率固有的“可以谈判”的属性[9-10];其次是容积率制定的科学性不足,难以有效指导开发建设,导致控规中的指标频频被突破,控规的法律权威性受到挑战。二者要么太过刚性,要么过于弹性,导致开发强度管控“一卡就死、一放就乱”的现象一直存在,始终无法找到一种二者兼顾的容积率确定方法。
基于此,有学者提出了容积率“值域化”控制方法[11],认为容积率应该是一个“区间值”, 通过分析地块及片区不同层面内影响容积率取值的相关因子,构建出相关因子与容积率的数理关系模型,从而得出容积率的值域区间[12]。目前已形成一批研究成果:黄明华等人提出了商业地块容积率“值域化”的目的、内涵与思路等[13];宋玲以独立居住地块为对象,从人口密度、日照、公共绿地与停车位等因子分别构建约束模型,提出综合值域区间[14];游宁龙从公共利益的视角出发,选取幼托、小学和卫生站3个主要因子,探讨小区级公共设施影响下的居住组团容积率值域模型构建[15];黄明华等人在研究商业地块容积率赋值方法时,从经济利益和公共利益双视角出发,选取停车位、交通量和土地利用效率为主要因子,分别构建模型进行交集运算,得出最终容积率“值域化”区间[16]。虽然已有研究大大增强了容积率赋值的弹性,但由于大多局限于微观独立地块研究,对于总规和控规之间容积率“值域化”控制研究较少,在总量分配中仍然无法避免“合成谬误”①的现象[17],并且缺乏宏观层面的实证研究②。因此,本文以汕头市为例,探讨城市片区层面容积率“值域化”控制,以期完善“值域化”研究。

 

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