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时空对接:TOD模式下苏州中心城区建筑综合体建设策略

林 琳,陈超君,黄耀志   2015/9/22 10:00:10
 

【摘 要】建筑综合体的无序“繁衍”造成大量交通需求与城市交通供给的错位,导致城市交通拥堵,阻碍了建筑综合体的有效运营,如何利用公共交通有效指导建筑综合体建设愈显迫切。文章在回顾苏州中心城区建筑综合体演变历程的基础上,借鉴国内外城市的经验,剖析建筑综合体与TOD模式中的功能、空间和效应的互动关系,据此提出基于TOD模式的建筑综合体项目在立项与审批、项目策划及设计、后续调整三个阶段的建设策略。

[关键词]时空对接;TOD模式;建筑综合体;苏州中心城区
[文章编号]1006-0022(2015)09-0104-06 [中图分类号]TU984.13 [文献标识码]B

Space-temporal Connection: TOD Oriented Central District Complex Development Strategies, Suzhou/Lin Lin, Chen Chaojun, Huang Yaozhi
[Abstract] Building complex dissemination results in disposition of transportation needs and supply, and this leads to traffic jam and low efficiency of building complex. The paper reviews central district building complex evolution and expansion, learns from overseas experience, analyzes the interaction of building complex and TOD in function, space, and effect, and raises TOD based project approval, project programming, and after adjustment strategies of building complex.
[Key words] Space-temporal connection, TOD model, Building complex, Central district, Suzhou

0引言

      建筑综合体是以混合使用为理念,承载多种城市功能,并使其相互协调、互补共生的建筑或建筑群[1]。建筑综合体作为商业地产的新模式,具有资金收益稳定、物业提升及政策洼地的特点,近年来疯狂“繁衍”[2]。在传统土地利用与交通规划模式下,由建筑综合体产生的复合交通需求往往超出了城市交通的供给与承载力,加重了城市的交通负担,同时阻碍了建筑综合体的有效运营。
      TOD模式在土地混合使用、高密度开发和单元平衡方面契合了建筑综合体的发展特征,可运用该模式开发以交通枢纽为核心的建筑综合体。对于空间规模稳定的中心城区,更需要加强已建成的建筑综合体与公共交通系统的联系,实现开发时序与空间分布的“无缝对接”。本文旨在考察苏州中心城区建筑综合体的建设与使用状况,并借鉴国内外TOD模式与建筑综合体同步开发的经验,以TOD模式引导建筑综合体的布局建设。

1苏州中心城区建筑综合体建设发展的时空特征及问题苏州中心城区建筑综合体发展伴随着城市外向型经济的腾飞、城镇化的推进以及基础设施网络的建设,形成了具有自身特征的发展历程与扩散轨迹。由于外在作用、内部缺陷等多种原因,建筑综合体在发展过程中与城市交通出现了时间和空间的错位现象。

1.1从“外向引入”到“内生爆发”的发展历程

      20世纪90年代,苏州在西部高新区引入了以俱乐部办公(Clubhouse Office)和居住办公(Village Office)为主要功能的综合体,在东部工业园区引入了集商业、文化及社区服务于一体的社区综合体,进行统一招商、建设及后续管理。自2007年起,苏州自助式消费大卖场与一站式消费购物中心取代了百货大楼成为商业地产的主流建筑形态,建设速度直逼一线城市[3]。经过市场预热,中心城区建筑综合体出现大规模投资,万达、凤凰、中润及圆融等大型建筑综合体相继落成。至2014年,建筑面积达10万平方米以上的建筑综合体已建成38座,在建37座;建筑面积达30万平方米以上的建筑综合体已建成10座,在建13座(图1,图2)。这些建筑综合体在功能上整合了文化Mall、酒店式公寓和高档写字楼项目,业态发展的综合性提升;在空间形态上,已建项目的平均容积率为4.4,在建项目的平均容积率达7.3。街区式的裙房、高耸入云的塔楼不断刷新苏州这座古老城市的空间尺度与高度,成为城市的新名片。

 

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